摘要：类似于北京四合院，上海里弄——青岛里院是青岛独居特色的居住建筑，是青岛地域性和历史性特征的重要体现。随着城市化进程的不断加快，
近年来青岛城市扩展，在东部形成了新的政治、经济、文化中心，西部老城区则逐渐衰落，里院已成为脏乱差的代名词，面临全面改造的挑战。本文以中
山路27 号地块为例，对里院的进行调查研究，针对性的提出了更新及改造的设想。
关键词：青岛里院 中山路 旧城改造与更新
青岛的建筑风格，众所周知，就是所谓的“红瓦黄墙绿树碧海蓝天”
了。青岛属于中国早期发展起来的近现代城市之一，是由德国殖民地发展
起来一座城市，目前，青岛保留了大量由德占时期建成的建筑，时值欧洲
建筑的复古思潮和探求新建筑运动的影响，所以青岛在一定程度上反映了
德国在此时期的建筑思潮和特色，也是目前在国内保留下来的欧洲（特别
是德国）近代城市规划与建筑风貌的缩影。如果说迎宾馆，老的市政府等
众多德式建筑是青岛的被动西化，那么青岛的里院就是对西方建筑风格的
主动拿来，并融入了中国传统的建筑形式和符号，形成了独特的青岛本土
里院建筑形式。
里院的基本形态
1．里院的基本形态
里院建筑大多建于上世纪二三十年代。从建筑形式上来看，属于院内
天井式居住院落，单体建筑多为两层，也有三层或四层的。由于青岛地势
起伏较大，德国人对青岛进行了网格规划，每个格子又顺应地势进行调整，
因此形成了四边形、五边形、三角形等有机的街区形状，里院多平行于街
道修建，形成了“口，日，凸，目，回”等多种造型。在院落形式上又分
为独院，两进院，三进院，套院等等。
2．里院调研 ——以中山路27 号地块为例
里院建筑的整体空间形态是由中国传统合院式住宅与西方商住一体式
公寓建筑的有机结合而成，其一楼多为店铺或仓库，二到三楼才是每间十
几平方米的住家。后来随着城市的发展和人口的增长，里院内的居住空间
越来越拥挤，生活条件也逐渐落后起来。现以中山路27 号地块为例进行分
析。
2.1 里院的历史沿革与居住现状
中山路27 号地块北起北京路，南至天津路，东起河北路，西至河南路，
占地约11770 平方米。它所隶属的中山路街区始建于青岛的德占时期
(1897-1914)，是当时的华人商住区“大鲍岛”的一部分。在20 世纪90 年
代在青岛东部开发之前，中山路街区一直是青岛最繁华的商业区，蕴含着
丰富的历史文化资源。
中山路27 号地块区位示意
中山路27 号地块分为A 和B 两个地块（如右图）：其中的A 地块位于
北京路30-34 号，是一处典型的，也是目前保存最完整的一处里院，距今
一百多年，曾是名噪一时的立诚钱庄。B 地块是幢三层高的院落式砖砌楼，
距今近亦有百年历史，起初是用来做布匹丝绸生意的，解放后改为居民楼。
在上世纪70 年代这栋老楼曾做过整修， 由于原来全是纯木结构，外包红
漆，手工雕花。使用年数过久，居民们担心木质结构承受不了越来越重的
重量，而且木结构在防火上也不
够安全。故将一、二层的木柱和走廊改为水泥的。
A 地块
据了解，A 地块的四个院落，现其东侧的两个院落都是居住用，大部
分都是用作出租，租房原因大致有两个：搬迁户暂住，外来务工人员。这
小小的院里竟住着15 户人，最大的一家只有30 多平方米，最小的只有
8~9 个平方。由于租住人数较多，走廊被租户改建为各自的小厨房或者做
储藏用，这使得原本就有些狭窄的空间就变得更拥挤了；西侧院落目前被
国风医药用作办公楼，基本上保留了原来的风貌。因它是青岛保存最完好
的里院，许多电视剧、电影都选在这儿拍摄取景。如：《小家大事》、《想爱
都难》、《我们的80 年代》、《深情密码》、《晚婚》以及李连杰和文章联袂
演出的《海洋天堂》等。而位于中间的院落则处于闲置状态。 B 地块也有
部分原住户搬离，现为业主和租户混合而住，为了居住区财物安全，后来
居民在大院内修砌了一道墙，将大院一分为
B 地块
二，形成了东西院落分布。居民年龄结构较大，多为离退休老人。由
于建造年代久远，基础设施比较落后，大部分采用煤炉生火取暖，对于木
结构的建筑来说，这就存在了很大的安全隐患。也有些租户在院子中间搭
建了一些小房子，使得院子更加脏乱狭小
建筑规划与设计
2016.16 255
基层建设
255
居住现状
居民构成
2.2 居民结构分析
据了解27 号地块以及附近的里院。现有常住居民以离退休人员居多，
收入有限，大部分是自出生一直居住在这里，对此地感情深厚，但是近几
年住房条件的恶劣却也让他们居住区的老人苦不堪言。在谈起当年的一些
回忆时，觉得是再也不会复现的美好了。这里大多数的老年人没有可以娱
乐的场所，除了出去到海边散散步，很难找到老朋友一起聚一聚，因为要
么互不认识，还有一些就
是随着搬迁已经失去了联系。
2.3 周边业态分析
中山路27 号地块隶属的中山路街区，中山路商业街的商业结构为大型
商场+沿街商店+地下大型购物街，90 年代前为青岛的商业中心；其东侧为
新改造好的劈柴院小吃街；27 号地块由于年代久远，其商业结构主要为底
层零售业+餐饮。
交通分析示意图
2.4 交通分析
中山路27 号地块位于中山路北端。虽然在城市发展过程中政治中心东
移，带动了东部经济快速发展。但中山路所在的老城区，现在仍是重要的
交通枢纽。地区内有青岛铁路的终点——火车站，往西南走不远就是轮渡
站，青岛市内快速路的起始点也在这里，而现在正在修建的地铁线路，在
这里也是重要的换乘站。
3.目前存在的一些问题
通过调研分析不难发现27 号地块及其所在的中山路街区，有着便利的
交通优势；比较完善的商业模式；并靠近栈桥、第六海水浴场等旅游景点；
而中山路本身就有着许多优秀的历史文化建筑；这些都中山路老城区更新
及改造的有利的外部条件。而作为传统居住建筑的里院其本身所面临的问
题就是已经失去了宜居性。具体表现在以下两个方面：ss
（1）常住人口逐年下降，外来流动人口多，居住组织无序。住宅建设
档次比较低，基础设施不完善，居住环境质量差。
（2）除道路结构比较清晰之外，各个地段的空间肌理十分复杂， 建
筑物与室外空间关系较差。居民自发插建和改建较多，院落空间凌乱。如
何通过修旧如旧，居住结构重组，功能置换等设计方法来重新营造适宜居
住的环境将是城市更新和改造中首要考虑的问题。
4.对27 号地块进行的改造构想
针对于旧城区的改造，不仅是对老建筑的外表面进行修葺，更重要的
是规划并完善整个地块的居住系统，使其成为一个不仅有自己的特色又与
城市相融合的的有机环境体系。以27 号地块为例，主要考虑的是如何在最
大化的保留原有的历史风貌的情况下，使得功能完善，布局更趋合理。既
保留了原有的城市肌理，又引入了现代的时尚元素，使其形成一个统一整
体。在这个基础之上，采用了将原有的元素和现有的元素进行一个交叉和
叠加处理，尽可能的使其系统稳定性达到一个最佳的效果。
（1）初步构想
设计构想
A 地块由于较好的保留了原有的建筑结构和外观风貌，故将其加固修
缮后作为影视博物馆进行运营；B 地块由于之前有过大规模的整修加上居
民结构的影响，故将其及其周边其他里院改建或者新建居住区，并按照居
住人员年龄及从业情况，分为老年公寓、青年公寓及商务一体式的现代住
宅，既方便管理，又满足了不同年龄及从业者的需求，还改善了现有的居
住环境，提高居住质量。其中，老年公寓、青年公寓可以在现有的里院结
构上对户型进行规划，即节约了成本又满足了居住功能问题；增设商住一
体式住宅主要是为了完善居住区便民生活条件及丰富现有的居民结构，拉
动经济增长。建议将西北角原有的停车场改建为主题历史公园，不仅可以
作为景点拉动经济增长，又改善了现有的居住环境，还可以为居民提供一
个日常娱乐嬉戏的场地。并在底下增设新的停车场，以满足居民及往来人
员的停车需求。
（2）改造后的居住模式
老年公寓模式：长期生活在里院中的中老年居民本身就是里院精神文
化的一部分，老年公寓的模式能够使蕴藏在里院建筑中深层次的精神实质
得以挖掘。由于里院本身就是一种院落式的低层住宅，恰好与老年居住人
口对住宅的要求相符，只需要对其功能部分多加注意即可。考虑到老年居
民行动不便，在改造的过程中，除了修整管道，增设采暖生活等基本设施
外，还需多做一些无障碍设计，比如院内高查处尽可能增设坡道，并根据
居住人口数量合理增设电梯，卫生间多注意防滑及无障碍设计等。
青年公寓模式：青年人口的聚集，不仅可以为居住区增添活力，又可
以带动此处经济增长。由于现有居住人口中的青年主要集中为低收入群体，
像刚毕业的大学生、外来务工人员、失业者及创业人员较多，而里院的单
个房间面积为10-20 ㎡，在改造的过程中也较方便。从其需求出发，主要
考虑到居住人员的流动性以及居住设施现代化和经济性。在改造过程中，
注意青年人对现代居住设施的要求，除了满足整洁干净的基本居住条件之
外，考虑经济性，可以集中增设洗衣房、吸烟室等公共场所，使居住空间
更舒适，另设施配套尽可能现代化。
商住一体的现代化住宅模式：虽作为新建部分，但在功能上恰恰延续
了里院商住一体的模式，保留了里院的原有商住结构。考虑到里院原有的
建筑风格，在空间布局上延续院落的概念，作为提供居住区的便利化的商
业结构。在设计过程中，建议建筑高度上采取2-3 层的低层次住宅模式以
保留里院原有的风格，满足宜人的空间尺度。在建筑的外观设计上，提取
里院的传统元素，并增添现代的元素，既与原有的建筑风格相统一，又充
满一定的现代生活气息。
结语
诚如2015 年《上海市城市更新实施办法》中所提及的城市更新与改造
指对城市已建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动，它包
括：加强历史风貌保护，形成人文底蕴，提升城市魅力；完善公共服务配
套设施，提升社区服务水平；增加公共开放空间，促进市民交往等多方面
的要求。
参考文献
[1]徐飞鹏等《. 中国近代建筑总览 ——青岛篇》中国建筑工业出版社 .
1992.
[2]李刚《青岛里院建筑特色研究》[J].艺术探索，2013,27（1）：1-4.
[3]青岛档案信息网.
[4]青岛新闻网城市档案.
[5]《上海市城市更新实施办法》.
建筑规划与设计
2016.16