不动产保险资金投资问题探析
不动产保险资金投资问题探析 一、政策先行，允许保险资金投资不动产 为规范保险资金的用途，确保资金的安全性，国务院和保监会都对保险资 金的运用范围进行了严格的限制。1995年，我国第一部《保险法》颁布实施,该 法下禁止保险公司投资不动产。2002年对《保险法》进行了修订，修订后仍未提 及保险资金可投资不动产，事实上保险资金仍禁止投资不动产。2006年经国务院 批准，保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日《保险资金间接投资基础 设施项目试点管理办法》首次提出允许保险资金间接投资基础设施项目，但对投 资范围做了明确界定，主要包括通讯、交通、能源、环境保护、市政等国家级重 点基础设施项目，有关投资比例也做了明确限定。2009年修订的《保险法》首次 允许保险资金进入不动产领域，这是对保险资金运用领域的一次扩展，这也是我 国保险资金投资能力的进步和保险监管逐渐理性的重要标志。2010年9月《保险 资金投资不动产暂行办法》进一步规范了不动产投资的具体要求,主要包括四个 方面：一是要求投资主体是保险公司。二是规范了投资标的的范围，保险资金只 能投资成长期或成熟期的企业股权；创业期的风险投资基金，高污染、高耗能等 不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权、商业住宅等不能涉 及，并且不能直接参与房地产开发、投资设立房地产企业；
三是规范了投资方式， 既可以直接投资也可以间接投资；
可以直接投资不动产和企业股权。四是加强了 风险控制机制。2012年保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的 通知》一方面放松了部分限制另一方面加强了风险控制要求。国家逐步放开了对 保险资金运用的限制，从2006允许间接投资基础设施项目，到2012年允许间接投 资不动产，六年的时间保险资金投资范围逐渐扩大，尤其是在不动产投资方面。
二、保险资金运用发展 保险业是我国国民经济中发展最快的行业之一。2013年我国保费收入已达 到1.72万亿元，同比增长11.2%。保费规模已跃居全球第四位，并且与第三位十 分接近。全国共有保险集团公司10家，保险公司143家，保险资产管理公司18家， 其他公司3家。与保险业快速发展相伴的是保险资金积累量的不断增长，2007年 到2013年，我国保险业总资产以及保险资金运用余额连续快速增长，从27000亿 增长到76900亿，增长2.85倍，这部分资源如果不充分加以利用将是个巨大的浪 费。相比保险资产和保险资金运用余额的快速稳步增长，投资收益差强人意。保 险资金运用发展经历了曲折的过程。2001年到2003年受限于投资渠道狭窄并且又受到降息的影响,保险资金的收益率持续走低。2003年以后,为了缓解这种局面， 保险资金的投资渠道逐步被放宽，政策也不断完善,在这之后收益率随之走高。
2004-2007年投资收益率持续上升了一段,并且由于股票市场的繁荣2007年资金运 用收益率达到12.17%的历史高位。然而2008年国际金融危机爆发,全球股市大幅 下跌,保险资金也受到了很大的影响,收益率下跌至1.91%。2009年在保险公司投资 结构的调整下,投资收益率又有所提升,恢复至6.41%。但在这之后到2012年,我国 保险资金的运用收益率一直下降,2012年只有3.39%,创下了金融危机以来的新低。
2014年中国股市走牛给保险投资带来了丰厚的收益，资金运用收益率率达到6.3%， 是2010到2014五年来最高收益。保险业务利润和保险资产投资管理收益是保险业 收入的两大主要来源，并且提高保险资金管理利用效率对提高保险业快速健康发 展是意义重大的。然而相对国外发达保险市场的保险公司而言我国保险资金的利 用率偏低，发达保险市场的保险公司资金运用率可以达到90%以上，而我国仅为 30%-40%。发达保险市场保险公司的投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或 担保贷款等；
而我国保险资金运用限制多，法定投资渠道窄，这些都限制了保险 资金运用发展。
三、保险资金进入不动产 目前大多保险集团仍然依靠保险业务收入产生的利润，而投资收益较低。
保险资金涉入不动产领域为我国保险行业完善资产管理提供了新的途径。分析国 外发达的保险市场，发现经济波动、法律监管、公司资产负债结构等多种因素对 保险资金在房地产的配置受有较大影响，并且各国差异较大。在美国保险资金可 用于不动产投资的比例较低仅为1%到4%，英国的比例较高，在4%至8%的范围；
亚洲国家如日本、韩国的投资比例限制在3%至9%之间。比例的差异很大程度上 与其制度监管要求有关，美国对保险资金直接投资不动产有严格的监管并且在投 资方式和投资方面也有严格的限制，要求投资占总资产比例不高于10%。英国则 较为宽松，并没有明确规定投资的范围和比例。此外，保险资金投资不动产比例 还会受到行业景气度和经济波动影响。一般来说，房地产行业快速发展期，各国 保险资金都会加大不动产的配置；
而在萧条期，则主动降低房地产投资比例。例 如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受2008年金融海啸的冲击目前仍处于 低迷期。低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产配置。而 亚洲作为新兴的经济体，房地产市场发展前景较为广阔，近年来的飞速发展带动 更多的机构资金涌入，保险公司不动产配置比例的加大正是上述因素驱动的结果。
我国保险资金用于不动产投资，起步晚增长快。2010年放开不动产投资政策后， 投资规模增长迅速，2011年保险资金用于不动产投资的资金为330亿元，占投资总额的比例为0.59%；
2013年增长为689亿元，占比为0.90%。
四、我国四大险企投资房地产情况 我国四大上市保险企业2014年投资性房地产金额为269亿元，较2013年微 降3%。虽然投资额有所下降，但是涉房子公司数量却翻了一倍，由16家增至32 家。四大上市保险公司有三家略微缩减了投资性房地产的金额，但涉房子公司数 大幅增加，可见在战略上仍是计划在不动产投资领域加大力度的。并且从报表中 看尽管压缩了投资性房地产的金额，但在地产股权投资上却增加了投资。还需注 意到的一点是，2014四大上市险企在投资性房地产金额的减少与保监会的在2014 年出台的监管政策有很大关系。2014年6月保监会下发《关于清理规范保险公司 投资性房地产评估增值有关事项的通知》，要求保险公司已经采用公允价值计量 的投资性房地产，以2014年3月31日账面余额为基准，不得再确认新的评估增值。
并且采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。这很大程度上影响了 在房地产投资的金额确认，使得账面上用于房地产投资的金额减少。
五、建议 保险公司经营性质是负债经营，这决定了保险资金的运用安全第一，收益 第二。因此为保证保险公司经营的稳健性，控制风险很重要，大多数国家或地区 的法律对保险资金投资不动产都有比较严格的比例限制。但是也有较少数的国家 没有限制投资房地产的比例，比如英国。从美国来看，随着经济发展保险资金的 运用日益成熟，这种比例限制是逐渐递减的,也就是说对于投资范围、投资方式、 以及投资比例都是在逐渐放松的。比如美国对保险资金投资不动产的限制也是一 个不断放松的过程。但是在经历重大挫折之后往往又会限制投资，比如2008年的 经济危机美国因房地产泡沫引发的次贷危机致使其调整了保险资金投资不动产 的比例。事实上,近十几年很多发达保险市场上的保险公司投资不动产的比例是 有所下降的。究其原因，是发达的保险市场往往也意味着完善发达的资本市场, 资本市场上有种类丰富的金融工具，并且相对不动产收益更高，流动性更好好, 比如股票和债券。不动产的投资回报周期更长,有一定的流动性风险,因此不动产 的投资需求减少了。以财险为主的保险公司相对寿险公司对资金的流动性要求较 高，为了确保保险公司的稳健性,有时会降低不动产的投资比例。借鉴发达保险 市场中保险公司的投资历程可以猜想，在我国保险资金进入不动产投资的初期, 各家公司必将表现出较大的热情,但是在政策、经济的不断调整、波动下会逐渐 趋于理性。不动产投资是保险资金运用管理的新渠道，很好的平衡了股票、债券 等风险高的特点，对于保险公司的稳健发展有十分重要的意义。因此我建议逐渐放开保险投资范围，加强对国外投资经验的研究，注重培养专业人才，加强投资 不动产的风险管控。
作者:张梦佳 单位:对外经济贸易大学