漫谈不动产登记的法律性质研究
漫谈不动产登记的法律性质研究 关键词:不动产登记物权变动法律行为事实行为 内容提要:《物权法》通过之前，有关不动产登记的性质，见仁见智，但通说认 为不动产登记行为是行政行为，这一通说是由我国目前有关不动产的立法现状决 定的。《物权法》的颁布施行，改变了过去那种认为不动产登记是不动产登记机 构行使行政职权的传统看法，明确要从服务于民事主体之间不动产物权变动的角 度，重新认识不动产登记的性质。本文以此为出发点，阐述了登记行为是当事人 之间不动产物权变动的生效要件，是发生民法效果的民事行为，并结合《物权法》 所确立的不动产物权变动模式，进一步阐述了我国不动产登记行为应为事实行为 的观点。引言 新颁布实施的《中华人民共和国物权法》确立了因法律行为引起的不动产 物权变动，要以登记作为必备要件。也就是说，因法律行为所引起的不动产物权 的设立、变更、消灭、设立负担，除了作为不动产物权变动的基础行为――债权 行为成立且有效，尚须到不动产登记机关践行登记程序，不动产物权变动的法律 效果方才发生。由此可见，不动产物权变动的登记在不动产物权变动中扮演着不 可或缺的角色。鉴于我国不动产登记的传统和现状，人们对不动产登记的性质和 功用在认识上发生一定的偏差，在登记的理论和实践层面存在着一些分歧。辨清 不动产登记的法律性质，正确认识不动产登记的功用，对我国不动产登记制度的 完善，对不动产登记的统一立法，尤其对广泛存在着的不动产登记的实践，都具 有十分重要的指导作用。
一、不动产登记是民事行为抑或行政行为 鉴于我国不动产登记的现状，不动产登记由各类不动产的专门行政管理机 关进行，比如土地物权变动由土地行政主管部门登记，房产物权变动由房产行政 主管部门登记，林木物权变动由林业行政主管部门登记等。由各类不动产的行政 主管机关对所管理的不动产进行登记，如若不申请登记，这些不动产或不动产权 利不能发生变动。这种登记的现状往往给人造成错觉，主体之间就不动产或不动 产权利发生变动，尚须相应行政主管机关的登记认可，行政机关的登记行为被看 作是一种行政管理行为，这种观点成为目前学界和实务界的通说。[1]某些行政 法学者甚至认为，主管机关的审查登记行为是一种带有行政职权性质的许可行为。[2]在学界与实务界之所以会出现这种认识，是由我国目前有关不动产登记立法 的现状所决定的。土地管理法、城市房地产管理法都是从对不动产进行行政管理 的角度进行立法，不动产登记自然被纳入到行政管理的范畴。
主体之间就不动产权利变动达成协议，以使不动产权利发生变动，实现财 货流转和交易目的。不动产权利具体包括建设用地使用权、房屋所有权等是物权， 物权具有支配性和排它性，让任何第三人知晓该不动产上的权利状况，有利于该 不动产权利的行使和不动产效用的发挥，有利于该不动产的顺畅流转，以建立稳 定有序的财产流转秩序，这种主体之间就不动产或不动产权利发生变动的情况就 必须借助一定的可足够为众人所知的公示手段彰显出来。在诸如法国、德国、日 本及我国台湾地区被实践证明了的最有效的公示手段即为不动产登记，即由一个 有足够公信权威的机构将不动产权利变动情况通过设置专门的薄册的方式公之 示众，人人皆可以查询，以知悉不动产上的权属状况。我国不动产权利变动情况 与这些国家和地区的不动产权利变动情况相通，运作原理相同，所以将不动产权 利变动登记看作是主体之间不动产物权变动情况的公示，是促进不动产的利用和 实现财产稳定有序流转的必备手段。登记最主要的功能就是不动产物权权利状况 的公示，登记所产生的法律效果只关乎不动产权利归属和变动状况，登记服务于 不动产的高效利用和有序流转，不动产登记行为应是民法上发生民法效果的行为， 所以应属民事行为。
从上述论证可以看出，不动产登记的民事行为属性，是由不动产登记的功 能所决定的。《物权法》通过之后，确立不动产登记的公示功能具有十分重要的 现实意义，不动产登记作为不动产物权变动的公示手段，主要功能即将不动产权 属状况公之示众，以利不动产的利用和流转，任何欲在该不动产上设定权利之第 三人即可根据公示出来的权属状况做出正确有效的交易决策，而要改变过去那种 认为不动产登记是不动产行政管理机关对不动产行使行政管理职权的传统看法。
主体之间就不动产权利变动达到协议之后，只要该协议合法、有效，并按《物权 法》和相关法律的规定提供了登记所需的材料，不动产登记机关在审查以后对符 合条件的不动产物权变动就必须予以登记，以完成不动产物权变动的公示程序， 而不能借对不动产进行行政管理为由对符合条件的不动产物权变动不予登记，这 一点在《物权法》中也得到确认。
二、不动产登记是事实行为还是法律行为 对不动产登记的事实行为属性或是法律行为属性的探讨，是建立在对第一 个问题论证的基础之上，即是以不动产登记行为属民事行为为探讨的前提。事实行为和法律行为同属法律事实的范畴，都是引起民法效果的原因。但是，事实行 为和法律行为引起民法上效果的作用机理不同。法律行为，是以意思表示为要素， 因意思表示而发生一定私法效果的法律事实。[3]主体欲要发生的民法上的效果， 即民事权利和义务的产生、变更、消灭，受制于主体的意愿，只要该意愿合法、 有效，意愿所达成的民法上的效果就会相应地发生，所以因法律行为所引起的民 法上效果的发生要贯彻意思自治原则。事实行为则不同，事实行为无需考虑行为 人内心意思，事实上有此行为，即产生相应的法律效果，行为人有无取得此种法 律效果的意思，在所不问。[4]由此可见，事实行为所产生的法律效果是由法律 预先规定好了的，与行为人内心意思无关，不受行为人内心意思的影响。不动产 登记是事实行为还是法律行为，就要看不动产登记所要发生的法律效果――不动 产物权的设立、变更、设定负担、消灭，是否取决于不动产登记申请人的效果意 思，若是则为法律行为，若否则为事实行为。
不动产登记是法律行为抑或事实行为，必须在物权变动的不同立法模式下 考虑。综观他国民法理论和实践，因法律行为引起物权变动，主要有两种立法模 式，一是形式主义，二是意思主义。所谓形式主义，是指物权变动的完成除当事 人的意思合致外，尚须登记、交付形式的做成为必要的立法主义。
[5]根据物权变动是基于当事人的债权意思还是物权意思的不同，又可将 形式主义分为债权形式主义和物权形式主义。债权形式主义要求物权的变动须当 事人的债权意思合致，并且要履行登记、交付程序，如瑞士。物权形式主义要求 物权的变动须当事人的物权意思合致，债权意思合致只是物权变动的原因，并不 决定物权变动效果的发生。物权变动效果取决于物权意思合致，另外尚须践行登 记、交付程序，如德国。在形式主义立法模式下，就不动产物权变动而言，不动 产登记是必备要件。意思主义，是指物权变动仅以当事人的意思合致为已足，不 以任何形式的作成为必要的立法主义。[6]意思主义中的意思仅指债权意思，也 就是说，物权变动效果的发生，仅以当事人债权意思合致为已足，登记、交付的 形式要件不是物权变动的必备要件，但为了保护物权变动中的第三人，让第三人 知悉该物权变动的具体情况，意思主义规定登记、交付具有对抗第三人的效力， 如法国和日本。不动产登记在不同的物权变动立法模式下显现出不同的功用，是 源于不同立法模式不动产登记性质的不同。HttP://wwW.gWYOo.Com （一）物权形式主义立法模式下不动产登记的法律行为属性 已如上述，物权形式主义立法模式下，物权变动取决于物权行为，债权行 为只是物权变动的原因，不决定物权变动效果的发生。但是物权行为究为何物，登记是否就是一种物权行为，则众说纷纭。“传统见解认为，物权的意思表示（包 括物权的合意）本身即为物权行为（单独行为及物权契约），登记或交付则为其 生效要件。”[7]按照法律行为的一般理论，法律行为的核心要素是意思表示，法 律行为包括效果意思和意思的表达方式，如口头形式、书面形式、行为等。如若 将物权意思本身等同为物权行为，单纯的物权意思表示（物权行为）则不能引起 物权变动实际效果的发生。某种物权的实际取得或丧失，端赖于另外的实际履行 行为，即动产的交付和不动产的登记。如此一来，单有物权行为不能发生实际的 物权变动，而这又与物权行为概念本身相矛盾。为了克服这种矛盾，有关物权行 为的传统见解在维持物权意思即为物权行为的基础之上，把实际的履行行为―― 交付和登记看作是物权行为的生效要件，但此种嫁接让人不免产生牵强附会之感。
台湾著名学者姚瑞光先生在洞悉物权意思即为物权行为的矛盾后指出：“物权行 为者，由物权的意思表示与登记或交付相结合而成之要式行为也。……物权的意 思表示，与登记或交付相结合，始能成立所谓物权行为。惟有完成此项方式后之 物权行为，始能发生物权得丧变更之效力，始能不残留所谓履行问题，亦即物权 行为一经成立，即生效力，不可认为物权行为因意思表示而成立，登记或交付不 过其生效要件而已。”[8]姚先生认为，物权行为是物权意思和实行履行行为―― 交付、登记的结合，交付、登记也是物权行为的内容，虽然此种观点克服了物权 意思本身即为物权行为的自相矛盾之处，但是关于物权意思和交付、登记之间的 关系仍不甚明了，交付、登记的法律属性仍不明确。
要探究物权行为的本质，弄清楚物权行为和物权意思之间的关系以及交付、 登记的法律属性，必须从物权行为产生的源头上分析。物权行为理论的创造者德 国法儒萨维尼在《当代罗马法制度》一文中写道：“私法契约是最复杂最常见的 ……在所有的法律制度中都可以产生契约，而且它们是最重要的法的形式，首先 是在债法中，它们是债产生的最基本的源泉。这些契约人们称之为债务契约。此 外在物权法中它们也同样广泛地存在着。交付是一种真正的契约，因为它具备契 约概念的全部特征：它包括双方当事人对占有物和所有权转移的意思表示……仅 将意思表示本身作为一个完整的交付是不足够的，因此还必须加上物的实际占有 取得作为它的外在行为，但这些都不能否认它的本质是契约……。”[9]法儒萨维 尼这段精僻的论述清晰地告诉我们：交付本身即为一法律行为，买卖中的交付， 核心要素是当事人转移动产所有权的意思，但该意思不是法律行为，其必须依附 在交付这一有形的外观之上，物权行为即为交付。
随着交易规模的扩大和交易种类的多样化，不动产交易在法理上和交易实 践上逐渐呈现出与动产交付不同的交易状态，即被后来各国所广泛确立的不动产交易要以登记作为表标方式。以萨维尼抽象出“交付也是一种真正的契约”同样的 论证出发，由于不动产登记成为不动产交易的常态表征，如理相同，不动产登记 也是一种真正的契约，是一种能独立发生物权变动的法律行为。以萨维尼物权行 为理论为立法基础所采取的物权形式主义立法模式下，就不动产物权变动而言， 不动产登记即为一种能独立发生物权变动的法律行为的观点明晰可见。
（二）债权形式主义和意思主义立法模式下不动产登记的事实行为属性 债权形式主义、意思主义立法模式与物权形式主义立法模式，虽然都有债 权行为的存在，但债权行为在实际的物权变动中所起的功用不同。意思主义立法 模式下，单有债权行为即可引起物权变动，连债权行为的实际履行――交付、登 记等都没有必要。债权形式主义立法模式下，债权行为是引起物权变动的决定因 素，但只有当债权行为的实际履行――交付、登记完成后，方才发生物权变动。
在这两种模式下，债权行为对物权变动起着决定作用，债权行为无效、被撤销， 物权变动就无法发生。物权形式主义立法模式下，已如上文所述，债权行为只是 物权变动的原因，实际的物权变动取决于物权行为，即使债权行为无效或被撤销， 只要物权行为有效，物权变动就能实际发生。
物权形式主义立法模式下，交付、登记是真正的契约，不动产登记作为法 律行为的一种，遵从法律行为成立要件、生效要件等的判断规则，适用法律行为 一般原理。债权形式主义立法模式下，依债权行为达到物权变动的最终目的，端 赖于当事人债的实际履行。债的履行完成，即动产完成交付和不动产完成登记可 发生多重法律效果：一是当事人之间的债因当事人的实际履行而消失，二是当事 人之间所欲达到的目的，就物权变动而言，物权变动的发生即可确定地实现，三 是动产交付、不动产登记作为当事人之间物权变动的外观，对不知交易实情的第 三人来说，具有公示权利变动的效果。因此，债权形式主义立法模式下，交付、 登记是债的履行行为，该履行行为产生既定的法律效果，是物权变动的必备要件， 因而应属于事实行为。
意思主义立法模式下，就物权变动的法律要件来说，交付、登记并非必需。
但从交易习惯和日常生活经验来看，不完成交付和登记，买方不取得对物的实际 占有，物的使用价值无法实现。从另一个角度看，物权是支配权，具有排它性， 物权的行使和变动不仅关涉物权人本人的利益，还关涉到该物之上其他权利人、 欲取得该物之交易相对人等的利益，关涉交易安全和交易秩序，交付和登记扮演 着十分重要的公示功能，并且此种公示功能在复杂的物权变动中尤为重要。基于 此，意思主义立法模式虽不强求不动产物权变动必须办理不动产登记，但规定未经登记的不动产物权变动不能对抗第三人，这就使得取得不动产物权之当事人如 若未办理登记，其所取得的不动产物权随时有被他人取得的风险，正是此种风险 的反激励作用，当事人因顾及风险，在绝大多数情况下也不得不办理登记，这一 点从王茵博士的论文中可以清晰地得到印证，意思主义立法模式的典型――法国， 于“1855年法就大多数所有权及其他不动产物权的设定、移转，规定以誊记为第 三人对抗要件，显著地扩大了誊记范围，几乎所有的物权变动都要公示。”[10] 由此可见，意思主义立法模式下，交付、登记作为物权变动对抗第三人的公示要 件，法律效果确定，因而也属于事实行为。
结论 在我国《物权法》制定过程中，就采取何种物权变动立法模式，是否采用 物权行为理论等问题，众说纷纭。就已实施的《物权法》相关条文内容来看，“不 动产物权变动非经登记不发生效力”是一般规定，土地承包经营权自土地承包经 营权合同生效时设立，土地承包经营权互换、转让的，非经登记不得对抗善意第 三人，地役权的设立非经登记不得对抗善意第三人，并且立法上未采用“物权行 为”概念。由此可见，我国就不动产物权变动，立法上采取了以债权形式主义为 主，兼采意思主义的立法模式。结合上文的论证分析可以看出，在我国，就不动 产登记而言，一般情况下，不动产登记是不动产物权变动的生效要件，不动产登 记的法律效力，法有明确规定，与当事人的意志无关。特定情况下，不动产登记 起着“对抗善意第三人”的公示作用，其法律效力也为法所明文规定。