[本案债权人能否行使抵押权]债权人不行使抵押权怎么办

本案债权人能否行使抵押权

本案债权人能否行使抵押权 基本案情 1996年3月26日,经重庆市计划委员会批准,环球广场由稼润公司和 水产公司联合建设。随后,水产公司与稼润公司签订了分房方案、分房方案补充 协议书、分房实施细则、会议纪要,将环球广场10至14层分给了水产公司。1996 年10月29日,水产公司向重庆市房地产管理局市场处出具委托书一份,写明“我 水产集团公司与重庆稼润实业有限公司联合开发项目-环球广场(原水产大厦) 在1996年10月15日由重庆市房产价格评估事务所对该项目进行了在建工程价值 评估,市场价值为23348万元。我公司同意将该项目以上评估价值由稼润实业有 限公司向有关金融机构作为申请贷款的抵押物”。

1996年11月1日,华夏公司与稼润公司签订了(渝房96)抵押第00145 号重庆市房地产抵押合同一份,其中的抵押物包含了环球广场第10至14层并依法 进行了登记。1997年10月27日,信用联社与稼润公司签订了(江区联)社97年抵 借合字第7号抵押借款合同和(渝房97)抵押第00278号重庆市房地产抵押合同, 信用联社向稼润公司发放贷款2000万元,稼润公司以环球广场24至27层房屋作为 抵押担保并办理了抵押登记。

2000年1月8日,信用联社、稼润公司、华夏公司签订了变更抵押物协 议一份,约定华夏公司将其抵押楼层即环球广场第10至14层予以解除抵押,作为 信用联社(97)抵押字(00278)号和(2000)抵借字(26)号合同的抵押物。

信用联社将环球广场第24至27层予以解除抵押,作为华夏公司的抵押物。稼润公 司弥补信用联社因更换楼层形成的损失,并由华夏公司代稼润公司向信用联社支 付原借款利息等内容。

2000年10月29日,稼润公司向信用联社借款130万元,还款期限为2000 年11月29日,以环球广场15楼450平方米和第10至14层房屋相对应的土地也抵押 给信用联社。

2001年1月8日,稼润公司向信用社借款500万元人民币。2001年1月12 日,稼润公司又向信用联社借款2000万元人民币。2002年6月12日,信用联社对 上述2000万元、500万元和130万元的借款向稼润公司进行了催收。

2002年1月31日,水产公司向信用联社去函一份,称环球广场第10至14层房屋产权属水产公司所有,请信用联社将抵押予以撤销。

2001年4月10日,信用联社出具了特种转账贷方传票一张,转账原因 为还投资款,转账金额为500万元,还款单位为稼润公司。同日,信用联社还出 具了收回贷款凭证一张,还款单位为稼润公司,还款合同号为97抵27号,还款金 额为2000万元。稼润公司在信用联社开设的账户记录还显示,2001年4月10日各 自有一笔2000万元和500万元的还款、借款记录。1998年稼润公司分三次向信用 联社开出金额分别为132750元、35万元、268750元的转账支票。信用联社分别向 稼润公司出具了借款利息结算凭证。

2003年8月25日,水产公司的特别授权委托代理人在法庭审理中提出 对环球广场10至14层主张所有权,但其在2003年9月17日提出的第三人诉讼请求 书中仅提出以下请求:1.信用联社与稼润公司于2001年1月签订的(渝房2001) 抵押第005、006号重庆市房地产抵押合同无效;
2.请求法院确认信用联社对环球 广场10至14层房屋不享有抵押权。

2003年2月21日,信用联社因追款无着,向重庆市高级人民法院提起 诉讼,请求判令稼润公司偿还借款本金2630万元及其利息;
华夏公司对上述借款 中的2500万元借款本金及其利息承担连带赔偿责任;
信用联社对环球广场大厦第 10至15层共计8866.26平方米的房产享有优先受偿权;
稼润公司和华夏公司承担 本案诉讼费用。稼润公司反诉称,信用联社未按约定期限提供贷款,理应承担违 约责任共计人民币424500元,并请求法院判令信用联社承担反诉费用。

判决结果 重庆市高级人民法院一审判决:一、重庆稼润实业有限公司于该判决 生效后十日内偿还重庆市江北区农村信用合作社联合社借款本金2630万元及利 息;
二、重庆市江北区农村信用合作社联合社有权对(渝房2001)抵押第005、 006、(渝房2000)抵押第0199号重庆市房地产抵押合同项下的房产等抵押物折 价或拍卖、变卖的价款优先受偿;
三、驳回重庆市江北区农村信用合作社联合社 对华夏证券股份有限公司重庆分公司的诉讼请求;
四、驳回重庆稼润实业有限公 司对重庆市江北区农村信用合作社联合社的反诉请求。

重庆市水产集团公司不服重庆市高级人民法院民事判决向本院提起 上诉。最高人民法院判决:除在对水产公司是否为本案有独立请求权的第三 人问题上认定和处理错误外,原判认定的其他事实清楚,判决结果正确,驳回上 诉,维持原判。一审案件诉讼费,按照原审判决执行;
二审案件受理费181437.50 元,由水产公司承担。

评析 本案主要有三个焦点问题:
(一)水产公司是否是本案适格的有独立请求权的第三人。环球广场房地 产为水产公司与稼润公司按份共有。当稼润公司以水产公司所享有的房产设定抵 押时,必须经过按份共有人同意,未经同意的,抵押合同无效。针对本案争议标 的提出的具有独立意义的诉讼请求,可以作为有独立请求权的第三人参加到本诉 中来,其诉讼请求,应当与本案合并审理。

(二)信用联社对环球广场10至14层房屋能否行使抵押权。对此问题 的分析主要涉及以下四个方面。1.水产公司出具的委托书是否有效,能否作为信 用联社与稼润公司间借款抵押合同有效的依据。水产公司认为,根据《全民所有 制工业企业转换经营机制条例》第十五条规定,环球广场作为企业重要建筑物, 应当报经当地政府主管部门批准,未报经批准即以该项目设定抵押的,应为无效。

但《全民所有制工业企业转换经营机制条例》并不调整企业对外民事关系,即使 水产公司出具委托书违反了该条例,也不必然导致委托书无效的后果。环球广场 于2002年7月19日竣工,此前一直处于在建状态,水产公司以部分单位入住环球 广场的事实来证明该项工程已经完工,不属于在建工程,委托书不再生效的理由 不能成立。因水产公司二审中提交的房屋所有权证书已充分说明,信用联社是环 球广场10至14层房屋的抵押权人。信用联社在向稼润公司贷款前,已核实了稼润 公司提供的上述委托书的复印件,以及有关国有土地使用证和商品房预售许可证 等文件资料,履行了严格审查抵押物权属的义务。2.信用联社与稼润公司于2001 年为总计2500万元借款签订的(渝房2001)抵押第005号和(渝房2001)抵押第 006号两份抵押合同是否有效。上述2500万元的借款抵押合同,因稼润公司所借 款项是用于归还信用联社旧贷款,故该贷款确实在进入稼润公司账户的当天就又 回转到信用联社账户上。但这种借新还旧的方式,现行法律并不禁止,同时还减 轻债务人的负担,信用联社也实际履行了贷款义务。抵押权人信用联社在签订和 履行借款抵押合同中并无过错,合同所设定的抵押物亦经有关房地产管理部门登 记,已经产生公信力,即使水产公司现已取得环球广场10至14层房屋所有权证, 也不影响信用联社抵押权的效力。如果该项借款抵押的设置确实侵害了水产公司的合法权益,水产公司也应当向环球广场的联建方稼润公司主张权利,索赔由此 造成的损失。3.信用联社、华夏公司、稼润公司三方签订变更抵押物协议及进行 抵押物交换的行为,是否违反了担保法关于抵押权不得与债权分离单独转让的禁 止性规定。三方当事人通过分别解除原抵押之后重新设定抵押,不属于抵押权与 债权分离单独转让的情形,也未超越委托书的授权范围。该变更抵押物协议是三 方当事人真实意思表示,不违反法律禁止性规定,合法有效。4.2001年信用联社 与稼润公司签订的总计2500万元借款抵押合同因是借新贷还旧贷,能否以此免除 水产公司的担保责任。而为旧贷款设定的抵押物与为新贷款设定的抵押物均为水 产公司所享有的环球广场10至14层房屋,这种抵押物的设定虽为抵押人稼润公司 提供,但已经共有人水产公司授权,由此可以推定,水产公司对以新贷还旧贷是 知情的。500万元贷款用于归还稼润公司欠信用联社的购房款,不存在超出委托 书授权范围的问题,当然也不存在免除水产公司保证责任的情形。

(三)华夏公司与稼润公司的借款抵押合同应否纳入本案一并审理。

华夏公司与稼润公司之间的借款抵押合同,属另一法律关系,且对该合同关系的 审查与本案信用联社抵押权有效与否也无任何关系,因此不应纳入本案一并审理。

人民法院报·尹静