房地产投资项目工程造价管理论文
房地产投资项目工程造价管理论文 1决策阶段工程造价的有效控制 据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度 最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响 决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的 控制应从以下几个方面人手: 2.1项目选址是项目成功与否的基础 1)选址应符合城市规划;
2)项目要有准确的市场预测与市场定位;
3)要编制科学的环境评价报告;
4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。
2.2应编制项目成本投资估算控制表 根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性 研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含: 1)建筑安装工程费用;
2)设备及工器具购置费;
3)工程建设其他费用;
4)基本预备费;
5)涨价预备费;
6)建设期货款利息;
7)固定资产投资方向调节税。结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在 项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算――项目成本投 资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为 例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。
根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次 性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶 段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。
2规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施 设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全 面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进 行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态 控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计 及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。
2.1总平面规划设计 1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土 地成本;
2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综 合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应 结合现有城市资源进行近期、长期的设计。
2.2单体施工图设计阶段 该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图 预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面: 1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单 体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅 工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。
2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理 的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。
3施工阶段工程造价的控制措施 按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程 招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价, 是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
3.1工程招投标阶段的工程造价控制 1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质 方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2)根据项目实际,确定合理的投标条件 ①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程 量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素 带来的市场风险。
②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、 信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算 纠纷。
③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降 低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织 方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资 信可靠且报价合理的承建单位。
3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同, 注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重 要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
3.2加强工程施工事中控制 1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用, 可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工 程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组 织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。
3)严格按照合同进行工程款支付。
4)及时掌握国家工程造价调价动态。
5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。
4建筑项目工程造价控制与管理综合措施 工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标 控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。
1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方 面人手,构建工程造价控制机制: ①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的 职责,同时确定其工作考核标准;
②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证, 从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标 进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变 化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设 备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、 按量完成其工作。
2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层 次组成的项目管理监控体系 3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提 高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量 管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。
在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有 以下几方面,如表3。
5结束语 综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息 的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯 穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以 决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此, 宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预 算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。