商品房预售合同纠纷论文
商品房预售合同纠纷论文 情事变更原则，是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后，根据契约 严守原则，当事人必须严格履行合同，但是法律也同时根据诚实信用的原则，以 情事变更原则作为例外和补充。所谓情事变更原则，在理论上有广义和狭义之说。广义的情事变更原则，一般指由于不可抗力或者一方当事人虽无过失但无法预见， 无法防止的外因，致使双方签订的合同无法履行或者不能全部履行，如果继续履 行将显失公平，因而允许变更或者解除原合同的法律制度。这种广义的情事变更， 既包括不可抗力，也包括不可抗力之外的意外事件〔1〕，类似于英美法中的“合 同落空”（FrustrationofContract）的法律原则。从我国现行立法情况看，只规定了 不可抗力，例如《民法通则》第107条，修改后的《经济合同法》第30条，《涉 外经济合同法》第24条都是如此，但是从《民法通则》第153条和《涉外经济合 同法》第24条第3款的立法解释来看，似乎将情事变更包含于不可抗力之中。从 司法解释承认情事变更原则适用的情况看，也是将情事变更作为不可抗力的一种 情况，实际上是将不可抗力作了扩大解释，这正好与广义的情事变更包括不可抗 力形成了逻辑上的对立。狭义的情事变更原则，不包括不可抗力，而是指合同有 效成立后，因不可归责于双方当事人的原则发生情理变更，致使合同的基础动摇 或丧失，如果继续维持合同原有效力而显失公平，则允许变更合同内容或者解除 合同的一项法律制度〔2〕。本文以下所讨论的商品房预售合同纠纷中适用的情 事变更原则是狭义的。情事变更原则是民法的公平和诚实信用原则在债法中的具 体体现，目的在于通过适用情事变更原则，重新调整当事人双方的权利义务关系， 实现民法的公正性，消除合同因情事变更所产生的不公平后果。基于情事变更而 请求变更或者解除合同是合同当事人的一项实体权利，是发生债不履行时合同当 事人一项重要免责事由。
商品房预售合同，是预售方和预购方达成的，由预售方以尚未建造或正在 建造中的房屋作为标的物卖给预购方，预购方向预售方预付部分或全部房款，待 商品房建成后，再由预售方按期将符合要求的商品房交付预购方的书面协议。商 品房预售，简单说就是把尚未建成的商品房预先出售的一种销售方式。其作用主 要是房地产开发经营企业可以通过收取预购方的预付款，及时筹集到大量资金投 入到房地产开发中去，同时也可以使预购方取得商品房的期待权提前受益，有利 于加速商品房的流转，促进房地产市场的发展。因此，近年来商品房的买卖大多 采用预售的方式。但是由于预售商品房现房买卖不同，双方议定条件时，标的物 尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期， 由于原材料价格和土地价格大幅度涨跌，国家法律政策变动，政府行政干预等多种原因，而使商品市场价格发生异常波动，或者使合同不能履行，这种波动或者 不能履行，不可归责于商品房预售合同当事人任何一方，如果仍然完全按照原合 同条款履行，必须使合同的一方遭受重大损失而显失公平。这时，就产生情事变 更原则的适用问题。本文主要就商品房预售合同纠纷中是否应当适用、如何适用 情事变更原则以及适用这一原则时应当注意的若干问题进行探讨，意在抛砖引玉。
一、商品房预售合同纠纷中适用情事变更原则的必要性和可行性 无论从理论上还是实践上来看，在商品房预售合同纠纷中适用情事变更原 则，都是很有必要的。
（一）有利于贯彻和体现民法的公平、诚实信用原则。如前所述，情事变 更原则的适用的实质，是平衡当事人之间的利益关系，解决显失公平问题。
（二）保护交易安全，促进商品房流转。如果没有情事变更原则的适用， 就会使商品房交易双方当事人处在不正常的市场风险之中。不利于房地产开发经 营者积极地向房地产业投资，不利于购房者踊跃购房，影响房地产市场的快速发 展。
（三）审判实践的需要。对情事变更，我国法律尚无明确规定，面对商品 房预售合同大量纠纷，人民法院缺乏处理的法律依据，然而作为法院对于此类案 件不得以法律不完备为由而拒绝裁判。
在目前，能不能在解决商品房预售合同纠纷中适用这一原则，有没有法律 上的依据？回答应当是肯定的。因为：
第一，我国民法通则第四条规定公平、等价有偿、诚实信用原则，它是适 用情事变更原则的法理基础，我国民事立法上对“不可抗力”的扩大解释，不应理 解为排除情事变更原则的适用，而应当作为处理情事变更问题的直接法律依据。
第二，对外贸易中承认情事变更。我国参加《联合国国际货物销售合同》， 其中第79条规定：当事人对不履行义务应负责任。除非其能证明此种不履行，是 由于某种非他所能控制的障碍，而对于此种障碍，没有理由预见其他订立合同时 能考虑或能避免，或能克服它或它的后果。
第三，有较明确的司法解释。如最高人民法院审判委员会通过的《关于审 理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称“四十七条解答”）第31条规定：“预售商品房的价格，除国家规定‘微利房’、‘解困房’ 等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格也应当予 以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可 预以支持。”1993年5月6日最高人民法院印发《全国经济审判工作座谈会纪要》 中明确提出“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生 了当事人不能预见的根本性变化，以致按照原合同履行显失公平的，可以根据当 事人的申请，按情事变更原则变更或解除”。
第四，对修改原经济合同法第二十七条的理解。1993年修改后的经济合同 法，删去了原经济合同法第二十七条第二项“订立合同所依据的国家计划被修改 或取消”，第四项中的“一方当事人虽无过失但无法防止的外因”等内容，而这些 规定一直被认为是适用情事变更原则的法律依据。有人认为修改后的《经济合同 法》不再把情事变更作为免责的条件之一，事实并非如此。我国在以往的民事立 法中，曾试图把情事变更和不可抗力加以区别；
但因为情事变更缺乏实践，还不 能对它作出明确的立法界定。所以在立法上对不可抗力采取的是扩大解释，其中 有“不可预见”；
而“不可预见”是情更变更的最重要特征。世界上“大多数国家也 并没有直接规定情事变更为免除责任的条件，而是作为一种重要的法理被适用于 司法实践中”〔3〕。
二、商品房预售合同纠纷中适用情事变更的条件 在商品房预售合同履行过程中，往往发生各种复杂的情形和事由，使合同 不能全部履行甚至全部不能履行，导致合同的变更或者解除。哪些情形和事由属 于情事变更，哪些不属于，必须具体分析在商品房预售合同中适用情事变更的各 种必备条件。
（一）必须有情事的变更 所谓“情事”，指订约时作为合同基础和环境的客观情况，所谓“变更”是指 上述客观情况发生了异常变动。从商品房预售合同来看，发生情事变更主要有以 下几种情况和原因：1、因法律修改。如果商品房预售合同订立时即与法律相抵 触的，属于非法合同，例如商品房预售方没有取得土地使用证、商品房预售许可 证而签订的预售合同无效。如果该合同在订立时并不违法，只有订立后由于法律 的变更致使合同不能依法实现的，可视为情事变更。如果当事人在订立预售合同 时可预见到法律将要变更，则无权请求情事变更。因为，在这种条件下，当事人 理应采取其它合法措施，防止情事变更的发生〔4〕。2、国家政策性调整。例如国务院文件及其部委有关房地产的临时性规定对价格幅度的调整，以及阶段性的 计划方向调整等。“四十七条解答”第31条规定：“一方以政府调整与房地产有关 的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。”“支持”的法理依据就是情 事变更原则。3、地方政府的行政干预。例如甲开发公司在市西部开发区内建造 商品房小区，并与预购方乙签订了商品房预售合同；
但合同履行过程中，政府决 定将开发区移至市区东部，预售方甲正在兴建的商品房所在地行政划归郊区，原 定的小区内配套建设项目也相继下马，预购方乙提出降低售价或要求解除合同的， 即可考虑情事变更原则的适用。行政干预必须依法进行，否则干预无效，不能适 用情事变更的原则。4、异常的市场风险。什么样的市场风险才作为情事变更的 内容，以及如何区分界定的问题，本文将在后面详细讨论。
（二）情事变更的发生不可归责于合同当事人 情事变更的发生，于当事人在法律上具有不可谴责性，这种不可谴责性来 自不可预见性，所谓不可预见性，是指当事人对情事的变更，在合同订立时无法 预见，且按照一般正常人的认识能力，法律上不要求他预见。因而即使不完全履 行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同责任。如果当事人主观上 故意促使所谓情事变更，或由于当事人的过失（如经验不足，市场信息不灵等） 请求情事变更的，或者当事人已经预见到，应当预见到某些情况可能发生而影响 合同的履行，但抱着侥幸的心理甘冒风险的，或者虽然合同订立后发生了一些情 况的变化，但经当事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可归责于 第三人的，都不能简单地按情事变更对待。而应分别按合同的其他有关规定来处 理。
（三）情事变更必须发生在合同有效期间 只有在商品房预售合同订立之后至履行完毕之前，才有可能发生情事变更。
如果在合同订立之前，就已发生情事变更的，则该合同是在变更后的基础上成立 的，与情事变更问题无涉；
如果情事变更发生在合同消灭之后，因与合同履行无 关，也不会发生情事变更原则适用问题。
（四）情事变更与合同不能履行应当有直接的因果关系 只有当情事变更成为履行合同不可克服的障碍，直接导致合同不能履行时， 当事人才可以请求变更或者解除合同。但是必须防止当事人滥用这种请求权，寻 找借口单方毁约。如果合同有效期间发生的情事变更并不必须导致合同不能履行，那么双方仍然应当按照合同规定的条款严格履行。例如预售方甲房地产公司与预 购方乙学校订立了商品房预售合同，合同标的物在A市。合同有效期内，甲房地 产公司另在B市兴建的一栋商品楼被水冲毁，甲房地产公司即以此作为情事变更 的事由，要求解除与乙学校的预售合同。由于发生在B市的水灾与本合同的履行 没有直接的因果关系，所以，不应适用情事变更原则。
（五）情事变更的发生使原合同的继续履行显失公平 这是适用情事变更原则的实质性要件。情事变更原则的宗旨在于实现社会 公平。是否显失公平一般由司法机关进行评判，在商品房预售合同纠纷中，由法 官或仲裁员来评判。但是这种评判应当依照一般人的看法，它所体现的道德标准 和法律标准应有客观的尺度，简言之，即有可操作性。从实践看，如果发生下列 情形使商品房预售合同的履行明显的不公平，受不利益的一方可以主张情事变 更：1、因情事变更使预售方和预购方之间的利益关系发生严重失衡，一方由于 另一方的受损而获取明显的利益；
2、主张情事变更一方是为了避免不当损害， 同时不使对方蒙受不当损害，对方失去的，原则上只能是超出预见部分的利益；
3、继续履行合同时对合同双方均无利益。另外，根据合同自由原则，商品房预 售合同双方可以在合同中约定情事变更的免责条款。反之，合同双方也可以约定 在合同有效期内，即使产生了某些意外事件，也不能免除预售方违约责任。对此， 不适用情事变更原则，其特别约定应视为当事人放弃了情事变更请求权。但是以 上两种条款的约定只有在不违反法律的情况下才有效。否则基于欺诈、胁迫或者 违反公共利益订立的有关条款无效，当事人仍可主张情事变更。
三、适用情事变更原则值得注意的若干问题 由于商品房预售合同发生情事变更的原因非常复杂，适用情事变更原则时 主观性很强，所以难以认定和掌握。笔者拟就如何准确区分情事变更与非情事变 更的几种情况的关系，提出几个值得注意的问题。
（一）情事变更与商品房预售市场商业风险的关系 情事变更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情事变更的发生 不能预见。商品房预售市场的商业风险，是指商品房预售合同当事人因经营失利 应当承担的正常利益损失。在商品房预售合同履行中，引起商业风险的原因与引 起情事变更的原因有时是相同的。如何区别情事变更与商业风险，一直是争议较 多的问题，能否正确区分二者的关系，直接关系到合同不能履行时当事人是否承担违约责任，承担何种违约责任。情事变更与商业风险的主要区别有三点：
1、二者对造成合同不能履行的客观情况的异常变动的预见性上不同。情 事变更适用于当事人对引起客观情况异常变动的原因不能预见，而商业风险发生 则是当事人可以预见、应当预见的。风险与利润同在，风险大利润高，这是房地 产市场的普遍规律之一。商品房经营者中，有些人正是预见到了商业风险，而甘 冒风险，进行投机交易，希望以风险为代价获取较高的利益。然而商品房市场有 赔有赚，因此，这种风险应视为商品房预售合同中应有内容，无需以合同条款来 约定。如果风险超出了正常的范围，以至于按照一般从事商品房经营者的预见能 力来判断，属于无法预见时，则市场风险的性质就转为情事变更了。
2、情事变更与商业风险在法律上对公平的评价不同。情事变更往往导致 当事人利益显失公平，因此，法律上应予再调整；
而商业风险虽然也可能导致当 事人双方利益不公，但根据合同自由原则在法律上是允许的。在商业习惯上是可 以接受的。
3、客观情况是否发生根本性变化，这也是界定情事变更与商业风险的关 键。如果客观情况未发生根本变化，则属商业风险范畴，它是一种量变；
如果客 观情况发生根本性变化，使商业风险足以导致合同目的不能实现，履行困难，则 属商业上的意外风险，属于情事变更，它是一种质变。
商业风险是不是都不能适用情事变更原则呢？一种观点认为，应当依法保 护合同，坚持契约必须严守原则，当事人一律不得以商业风险为由主张情事变更。
另一种观点认为，只要商业风险发生，使得合同当事人双方利益不公，就应适用 情事变更原则。笔者认为，应对商业风险进行具体分析，正常的商业风险（或叫 一般风险）不适用情事变更原则，应适用风险自负原则；
意外商业风险（或叫异 常风险）可适用情事变更原则。区分两种风险的标准，就是上文提到的情事变更 与商业风险的三个区别，为便于掌握这些区别，可在商品房预售的法规中，或者 商品房预售的司法解释中，针对房地产市场情况，制定出适用情事变更几种主要 市场因素的量的界限，确定一个相对的风险值。但这是个难题，深值探讨，也不 宜过于具体。法院“应就各个具体事件，公平裁量之，未便一概而论，以阻碍此 项原则之适应性”〔5〕。最高人民法院“四十七条解答”第31条明确解释：“一方 以建筑材料或商品房市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同 的，一般不予支持”。最高人民法院印发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中， 在关于房屋买卖价格问题上也提出：“一方因市场价格变动而不履行或要求解除 房屋买卖合同的，不予支持”。这些司法解释精神与情事变更原则是一致的，充分考虑了商品房预售市场的特点。商品房预售，可以说具有期货性质，或者说是 一种远期合同，是可以反复交易（转让）的合同。从市场情况看，有相当一部分 商品房预售合同当事人是买预期，买价格预测，交易具有投机性，不是为获取商 品房所有权并实际占有使用，而是为了赚取商品房不同时期的价格差，获取风险 效益，许多房地产经营者也确实因此而大大获益。所以当商业风险真正降临到商 品房经营者身上时，法律上当然要让其风险自负，“利之所生，损之所归”，这是 公平合理的。
但是，对于商品房价格的异常变动，暴涨暴跌，或遇通货膨胀，合同履行 的客观情况发生质变的情况下，如果符合情事变更，也应适用情事变更原则。这 种情况说到底，往往是国家宏观调控的指令性计划政策造成的。例如国家规定的 土地有偿使用费、配套费、税收费等费用增加，银根紧缩等等因素，都可引起意 外风险，对此风险，应视为超出商品房买卖双方的预见范围，如不按情事变更原 则处理，则出现法律上不能容忍的不公平现象。“四十七条解答”中的所谓“一般 不予支持”，保留了适用情事变更的余地，意在谨慎适用，从严掌握。
（二）商品房预售合同中情事变更与显失公平民事行为的关系 情事变更与我国民法通则第59例规定的显失公平民事行为，有许多相似之 处，如在法律效果上都是赋予受不利益一方当事人以请求变更或消灭合同的可能 性，目的都是为了解决明显不公平的问题，但是，二者有明显区别，从商品房预 售合同来看，主要区别有四个方面：
1、造成显失公平的原因不同。情事变更是由于不可归责于当事人的事由， 使订立合同时的基础和环境发生了根本变化，从而发生显失平，双方当事人对此 均无过错；
而显失公平民事行为中出现的显失公平，多是预购方在缺乏经验，房 地产市场信息不灵，或者在商品房预售标准合同签订时处于不利地位，接受了预 售方的苛刻条件等情况下形成的，但是显失公平的结果，当事人有一定过错，属 于应当预见而未预见。
2、认定显失公平的期间不同。情事变更是在商品房预售合同履行期间发 生的。合同成立时，不存在显失公平，显失公平与否是情事变更后的评价；
显失 公平民事行为的显失公平与否，是按照商品房预售合同签订时商品房市场行情来 确定的，而不是以后来的市场行情来确定的，这种显失公平在订立商品房预售合 同之时就已经存在。3、请求权行使的时间要求不同。情事变更请求权，当事人可以在合同有 效期内提出，显失公平民事行为对合同变更、撤销的请求权，按照有关的司法解 释，只能在合同成立时起一年内〔6〕。
4、合同解除的效力不同。按情事变更原则解除合同后，预售方、预购方 不再履行各自的合同义务（如预售方不再交付商品房），未履行部分的义务，可 以免除违约责任。但已经履行部分如有不公平给付的。受不利益一方有权请求返 还或赔偿（例如预购方分期预交的预付款及其利息等）；
显失公平民事行为被撤 销后，所订预售合同自始无效，双方反还财产，赔偿损失。如果有民法通则第61 条第二款规定的情况，可以追缴财产。
注释：
〔1〕如李为民、关今华《浅述情事变更原则在房地产审判实践中的运用》 《法律适用》1994年第8期。
〔2〕如《民法债权》王家福主编，法律出版社，1991年第一版第393页。
〔3〕《比较合同法》周林彬主编，兰州大学出版社1989年版第491页。
〔4〕《英国商法》董安生等编译，法律出版社1991年版。
〔5〕见台湾林荣耀《情事变更之原则》，选入刁荣华主编的《最高法院 判例研究。民事判决评释》（上册）第283页。
〔6〕最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问 题的意见》第七十三条。