有关房地产市场现状论文
有关房地产市场现状论文 有关房地产市场现状论文范文一：新政下房地产市场现状分析 【摘要】简述了调控政策的特点和效果，并基于理论和现实剖析了其 对青岛房地产市场产生的影响，进一步指出房地产市场中起关键作用的是房地产 的需求和供给，行政干预只是临时性的作用。【关键词】房地产市场;新国八条;土地供给 中国房地产业近十年来快速发展，房地产行业已成为我国最热门的行 业之一，而且在国民经济中的地位不断提升。房地产业的发展不仅有效的改善了 国人的居住条件，也推动了国民经济的发展。城市作为一个地区经济文化的中心， 吸引了大量人口，刚性需求所在，房价也随之水涨船高。要求加强整顿的呼声越 发强烈。政府对此十分重视，2011年发布了以1月26日“新国八条“和”9.29“新政” 为代表的两轮调控政策。本文将分析2011年初以来国家发布一系列政策后，青岛 房地产市场中没有得到根本解决的一些问题。
1 2011年针对房地产市场发布的政策及举措 1.1 新“国八条”的出台 2011年1月26日，国务院办公厅发布((关于进一步做好房地产市场调 控工作有关问题的通知 (国办发[2011]1号，简称“新国八条”)，加强对房地产市 场的调控。通知作出进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度， 强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，严格住房用地供应管理;合理引导住房需求。
1.2 因地制宜，青岛市出台本地“限购令”以及启动保障性住房建设 青岛限购令首先明确规定对已拥有 2套及以上住房的青岛户籍家庭、 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供一年以上本市纳税证明 或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭， 暂停向其售房。此限购政策严重 抑制了投资性住房需求。其次增加住房用地供应，落实住房用地供应总量和结构 比例。再次全面实施新一轮住房保障发展规划， 充分发挥政策性住房在满足中 低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用，坚定不移地实施配建制度， 确 保政策性住房的规模和进度。2“新政”调控下青岛房地产的现状 根据历年来青岛楼市的发展规律，1月是房地产市场的传统淡季，不 仅是购房者购房意愿最低的一个月，也是开发商开盘、推盘最少的一个月。但在 2011年1月，青岛市新房成交量依然超过万套，延续了2010的火爆。2011年全市 新建住宅成交面积109.8万平方米，成交套数11235套，与前年同期6760套的数据 相比增长87%，1月份成交量剧增。主要原因是：在限购令正式执行之前，恐慌 性购房推高了楼市成交量，房价在观望中走高。这主要是对房地产市场仍看好的 房地产投资者在占有更多的房源。而部分普通百姓以为今后买房不容易，也加入 购房大军。到了2月，随着“新国八条”的出台，青岛楼市进入淡季，开发商推盘 意愿不明朗，可供购房者选择的房源不足，供应量不足导致成交量下滑。2011 年2月青岛楼市成交26.4万平方米，环比下降75.9%，在这个房地产传统销售的淡 季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。岛城限购令和加息等措 施的发力，使得处于传统销售淡季的楼市雪上加霜。这种态势一直持续到3月份。
传统淡季1-3月份，开发商新增推案少，市场出现供过于求的状态。到了7月商品 房住宅供应量为61.39万m2，环比下滑30.25%，供求比为1.31，市场仍维持供过 于求的状态。截止七月份，七区两市的市场存量以胶南和黄岛居首，其中黄岛区 的去化风险最高，需要16个月去化完毕现有存量，其中是胶南市需要15个月去化 完毕。市南区凭借独一无二的资源和土地的稀缺优势，存量较高，但市场去化速 度稳定。7月，限购区域成交占全市成交的比重环比减少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%，青岛市也 加大了保障房的开发力度。截止7月的用地总量已经超过2010年全年的用地总量 106万m2，截止今年七月份总用地已高达256万m2。进入8月，在调控严压、购房 者观望浓厚、银行房贷收缩等背景下，青岛8月份楼市冷清收场。多数房地产商 把重点放在“金九银十”上。但是9月份以来，传统意义上的旺季并没有给青岛楼 市带来什么爆炸性的信息，房地产市场并没有像往年一样出现“井喷”，青岛楼市 库存达到11万套，达到前所未有的顶峰水平，所谓的销售旺季在悄然淡出人们的 视野，长达一年的的楼市调控升级，让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。
在限购限贷政策下，市民消费结构发生改变，自主需求成为市场主导， 投机行为被排挤，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下， 只要价格合理，势必受到“刚需”客户的青睐。
调控虽然取得了初步成效，但问题依然存在：首先是大中城市住房价格过高的问题依然没有解决;其次是各地土地供给依然紧张，违法圈地囤地的现 象依然普遍;再次是保障房的建设进度缓慢，竣工量还不够充分，房地产市场的 供给压力依然很大;第四，市场进入观望状态的同时，房屋租赁的价格出现了大 幅度上升;第五，各地在执行新的房贷政策时屡屡有打折扣的现象。可见，房地 产市场调控依然任重而道远。
3 完善我国现行房地产宏观调控政策的建议 3.1 建立一个全面的房地产信息系统 这里的全面要做到区域覆盖全国，信息涵盖各个部门。国家应该建立 一个全国范围内的房地产信息登记系统，并实现与银行房贷信息系统、民政登记 信息系统的联网查询功能，这将非常有益于解决新政中 “二套房”的认定难题。
首先，个人购房记录、信贷记录都可以方便查到，即使你是异地购房或贷款;其 次，这也可以有效解决一个家庭夫妻双方各以自己名义购房，但本质上已属 “二 套房”范畴的问题;最后，实现全面信息化的管理，使得政府对整个房地产行业的 规范管理有章可循，当然，这已是为解决新政执行而产生的附带效应了。
3.2 鼓励并监督地方政府推行新政 中国房地产市场出现的问题，很多都是因为地方政府对房地产行业的 依赖太大，从而一直不愿意响应中央政府，调控房价。前些年，面对中央的很多 房地产调控政策，就是由于地方政府执行程度不够，或者暗地帮助房地产商规避 制度限制，导致不断出现 “空调”现象，这次新政执行过程中必须要吸取这个教 训。
3.3 供求关系 从经济学理论的原理来说，一种商品的供应出现紧张就会引起价格上 涨，反之供过于求就会引起价格下跌。住房作为一种商品，同样遵循这一客观经 济规律。然而，此次调控政策更多的依然是限制购房需求。房地产市场的供给关 系没有得到根本解决，对房地产主体不会有太大影响。因此虽然短期内对房价和 成交量有影响，但就长期而言，很难达到预期的效果。因此，要使价格趋于平衡， 一是增加供应或减少供应，二是增加需求或减少需求。笔者认为房价上涨应该增 加供应、减少需求。在当前形势下，房地产市场结构性矛盾问题突出，采取政府 管制的方式，短期可行，长期未必有效。应当遵循客观经济规律，主要从改变供求关系入手，保持整体市场的供求平衡。